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      知识产权实缴评估,抵押融资评估

      更新时间:2023-01-02 05:55:10 信息编号:danf7i8uf625f
      知识产权实缴评估,抵押融资评估
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      • 电器设备评估,年检审计报告,财产贬值评估,高企专项审计报告

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      服务项目
      资产评估,公司验咨报告,财务验咨报告,工程设备评估,财务调查报告,审计报告价格,验资审计报告,审计报告电话,审计报告公司,工程造价报告,资产评估价格,二手设备评估,固定设备评估,违章建筑评估,林业价值评估,在建工程评估,不良资产评估,财务审计报告,设备报废评估,经营损失评估,工程拆迁评估,个人股权评估,公司股权评估,门面租金评估,厂房租金评估,公司资产评估,个人房产评估,公司房产评估,年检审计报告
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      知识产权实缴评估,抵押融资评估

      物流程序方面存在的问题:

        1、入库不规范。业务处将股份公司寄到的发货回执交仓库保管员,收到货物后,不经质检检验签字,由仓库员直接入库,填开入库单。入库单无质检联。而目前集团公司要求的规范作法是:经营公司业务处接到货物后清点与订购单及供货单位的发货回执无误后,立即填开入库单,质量部门验收合格签字后,仓库保管员根据入库单验货无误入库后签字,分别交至业务处及财务处记账(入库单上须注明生产批号)。

        2、出库不规范。

        发货程序不规范,是造成整个HK公司物流账务混乱的根源。

        按上次审计现场整改的要求,HK公司发货程序是:将审批完的发货申请表传真给库管员发货 → 登记发货通知单 → 登记销售台账 → 登记产品发货明细账。而目前集团公司要求的规范作法是:营销公司业务处接到已批准的“发货申请表”立即填开出库单(出库单上要填写“发货申请表”编号及生产批号)→ 质量部门签字后 → 仓库保管员凭出库单“发货联”发货 → 业务处组织发运。出库单“业务联”交业务处内勤记账,“财务联”交财务处记账。

        上一次审计现场整改中:不要求业务处开据出库单;仓库保管员根据传真来的发货申请表进行发货后补开出库单;各部门根据发货申请表登记相关台账。

        以上几点是HK物流账混乱的根源。同时HK的物流中还存在以下问题:

        ①、发货申请表审批手续不全。

        ②、出库未通过质检,没有完全按先出的原则发货。

        ③、仓库凭业务处传真的发货申请表发货或电话通知发货,事后补办手续。

        ④、发货有时不通过库管员,由发货员直接发货,事后补办手续。

        ⑤、因质量问题出现退货,未经质检检验,且未入库又直接补货出库。

        ⑥、违反规定直接发货给业务员。

        3、盘库方法不正确。

        ①、盘库前不对账,不预作盘点清单。

        ②、现场盘点没有业务处人员参加。

        ③、不能现场发现是否存在账实不符情况。

        三、对HK现有财务人员的评价

        根据这次审计的结果来看,目前JLHK财务各个岗位人员基本素质普遍偏低,个别岗位达不到相应岗位应该具备的技能,具体评价如下:

        1、主管会计(费用会计)***:处理外围社会关系(工商、税务)的能力较强,具备一定的全盘帐务处理能力,但管理能力一般,电脑应用技能较低,费用开支把关不严,对财务规范化管理缺乏足够的认识,对物流方面的规范化管理也缺乏足够的了解,物流方面的财务相关能力较差。其在财务处缺乏足够的威信,很难有效地组织起财务部门的工作。

        2、物流会计***:经过两次电算化的培训,具备了一定的电算化基础,但仍不能完全掌握电算化的操作技能;财务基本功不扎实,对自己所负责的工作范围内一些基本的财务技能如记录台账、盘货等不求甚解;对物流的规范化操作流程缺乏必需的了解,对自己经手的工作责任心不够,工作上主观能动性差。提供的物流相关数据所花费时间长且无法其准确,其经管的物流账对于公司的物流管理而言基本上没有起到任何作用。

        3、出纳***:对公司较为忠诚,有较强的监督把关意识,但财务基本功相对较差,电脑应用技能较低,工作效率不高。

        4、批发部核算员***:财务电算化毕业,有较强的电脑操作能力,具备一定的财务基本功,接受能力较强,但实践经验不足,缺乏立帐务处理的工作经验,若能得到有效的指导和帮助,将能很快胜任HK会计岗位的工作。

      内部审计虽然不参与单位的经营管理活动,但随着集团公司的规模扩大,内部审计作为集团公司的经济监督机构,其作用越来越重要。集团公司的内部审计不同与社会审计,同样内部审计报告与社会审计报告存在较大差别,社会审计遵循的是《立审基准则》,而内部审计遵循的是《内部审基准则》。因此两者在审计的立性上、审计方式、审计、审计目的、审计职责作用是不同的,从而使内部审计报告对集团公司内部控制的健全有效,会计信息的真实合法完整,经营绩效,经济责任及经营合规性等进行检查、监督、评价、整改及奖惩建议,内部审计报告作为改进内控管理的参考依据只对集团公司本单位、本部门、股东负责并对外保密。而社会审计主要围绕会计报表进行,对会计报表发表意见,对外出具《审计报告》,具有鉴证作用,需要对股东、债权人、及社会公众使用人负责,社会审计出具的《管理建议书》仅仅指出内部控制制度及执行的不足,出具建议。

        但内部审计与社会审计在工作上具有一致性,在审计内容、审计依据、审计方法等方面有一致之处。因此《立审计具体准则7号--审计报告》某些要求,值得我们再写内部审计报告时参考,如审计的目的、审计对象、审计依据、审计责任、审计的实施过程等在内部审计报告中也需要体现。需要指出的是内部审计报告更对内部控制的关注,要针对内部控制制度及执行的不足提出具体审计意见及处罚建议,这与社会审计的《管理建议书》也有相同之处。以下是XXX集团公司出具的分公司审计报告部分内容,目的是希望大家共同探讨。

      违章建筑应该是哪个部门来评估
      违章建筑的认定是由县级以上人民土地行政主管部门负责的,现实情况中一般是由住建部门和市政管理部门负责的。违章建筑的认定,是通过城市规划行政主管部门的职权范围,判断建筑是不是违章建筑,要让房屋当地的城市规划行政主管部门出具证明。

      违章建筑的认定标准
      违章建筑依其“违章”的程度不同,有各种不同的情况。从违章建筑的建筑人有无土地使用权上说,违章建筑大体上可以分为两种:

      一是建筑人未取得土地使用权,因而也无法取得建筑许可证;

      二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物,即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利,但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑违章建筑,主要包括:

      1、未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

      2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。

      3、擅自改变了使用性质建成的建筑。

      4、擅自将临时建筑设成为性建筑。

      如何对违章建筑进行处罚
      《城乡规划法》64条规定,未取得建设工程规划许可证,或未按照建设工程规划许可证所建设的,由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设,尚可采取改正措施消除影响的,可以限期改正,处工程造价5%以上,10%以下的罚款。

      无法采取改正措施消除影响的,限期拆除。不能拆除的,没收实物并处以相应的罚款。所以说,对于建筑物、违法建筑物是不是一律拆除,显然不是的。对于可以责令改正的,要积极地去责令改正,消除影响。只有在不能够改正的情况下,才能限期拆除或者是没收实物。

      依据《土地管理法》集体土地上建筑物如果要被征收的,只能由省级部门或者国家相关部门才可以征收,区级行政部门或者市级部门、镇相关部门都没有征收的权利,当然也没有拆迁的权利。

      及时掌握评估咨询,深度剖析评估要闻。
      废旧资产处置评估,老旧设备评估
      步、行政事业单位申报

      行政事业单位资产处置应作为本单位重大事项,由资管部门会同技术部门提出资产处置申请,进行内部研究集体决策,履行审批程序。

      申请办理资产处置应提交以下材料,并对材料的真实性、合法性、准确性负责:资产处置申请相关文件、内部研究集体决策会议纪要、因技术原因报废的,应当提供相关技术鉴定及其他需要提供的材料。

      二步、主管部门审核、审批

      主管部门对单位提交的资产处置申请文件及相关资料进行审核,根据需要对拟处置的实物资产进行抽查核实,并按规定权限进行审核或审批。主管部门审核同意后,及时将同意单位固定资产处置的文件批复给下属单位,不同意的提出整改意见并返回下属单位。

      三步、财政部门审批

      市财政局根据主管部门审核意见,结合相关资料进行审批。根据需要对拟处置的实物资产抽查核实,审批同意后将批准文件及同意单位固定资产处置的文件批复给主管部门;不同意的提出整改意见并退回主管部门。

      四步、报废资产处置

      按照规定审批权限,行政事业单位、主管部门、市财政局相应履行完成审批手续后,单位应选择有资质的废旧物资回收公司进行报废处置资产。

      五步、资产处置相关税费

      行政事业单位固定资产处置收入扣除相关税金、评估费、拍卖佣金等费用后,按照非税收入收缴管理有关规定及时缴入国库,实行“收支两条线”管理。

      六步、账务核销

      行政事业单位资产处置手续完成后在规定时间内,在资产信息系统按照单位关于固定资产处置的请示、主管部门或财政部门的同意固定资产处置的批复和固定资产处置残值变价收入上缴财政票据,核销相关资产账务,并按规定调整财务会计账务信息。

      如报废资产中涉及涉密信息存储载体,如计算机硬盘、复印机信息储存部件等设备的,行政事业单位须先按有关保密规定进行处理。

      房地产评估
      随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估体系的健全就显得极为重要。
      中文名房地产估价全 称房地产价格评估行 业房地产分 类一般评估
      目录
      1 估价概述
      2 评估类型
      3 评估原则
      估价概述编辑
      房地产估价 全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。
      房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
      建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
      土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
      三通一平指水、电、道路通,土地平整。
      七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
      资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
      基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
      标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
      出让地价、转让地价和其他地价。
      房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。
      是指、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的格,亦称起叫价格(简称起价)。
      补地价是指在更改原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给的一笔地价。

      完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
      (一)评估理论和评估方法方面
      1.借鉴国外的评估理论和方法
      中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中,忽略了对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。
      2.对现有评估方法进行创新和完善
      在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化,若这时候对抵押房地产进行处置,抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
      (二)评估师队伍建设方面
      1.严格评估师行业准入
      日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的,评估师要通过单个层次的严格考试,并且考试的淘汰率是非常高的,、二次的合
      图书信息编辑 播报
      书 名: 房地产评估
      作 者:王景升
      出版社: 东北财经大学出版社
      出版时间: 2010年04月
      ISBN: 9787811229622
      开本: 16开
      定价: 30.00 元
      内容简介编辑 播报
      《房地产评估》内容简介:随着我国市场经济的发展,资产评估作为为市场提供估价服务的中介行业也得到迅猛发展,社会对资产评估师、房地产估价师以及具有资产评估知识人才的需求不断增加。为适应资产评估人才培养的需要,部分财经类院校开办了资产评估,或在财务管理下设置资产评估培养方向,并开设了资产评估原理、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估等多门课程。为完善资产评估教材体系,使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能,我们编写了这本《房地产评估》教材。
      图书目录编辑 播报
      1章 房地产概述
      学习目标
      1.1 房地产及其特征
      1.2 房地产价值与价格
      1.3 房地产价格的影响因素
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      2章 房地产评估基础
      学习目标
      2.1 房地产评估的含义
      2.2 房地产评估的目的
      2.3 房地产评估的原则
      2.4 房地产评估的价值类型
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      3章 房地产评估程序
      学习目标
      3.1 评估委托与受理
      3.2 评估基本事项与评估业务约定书
      3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
      3.4 房地产价值评定估算
      3.5 评估报告与评估资料归档
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      4章 市场法
      学习目标
      4.1 市场法的基本原理
      4.2 资料的搜集与整理
      4.3 可比实例的选取与标准化
      4.4 交易情况的修正
      4.5 交易日期的修正
      4.6 区域因素的修正
      4.7 个别因素的修正
      4.8 确定评估对象价值
      4.9 市场法应用举例
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      5章 成本法
      学习目标
      5.1 成本法的基本原理
      5.2 房地产重置成本及估测
      5.3 房地产贬值及估测
      5.4 房地产价值的估算
      5.5 房屋完损等级的评定标准
      5.6 成本法应用举例
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      6章 收益法
      学习目标
      6.1 收益法的基本原理
      6.2 房地产的收入
      6.3 房地产的运营费用
      6.4 房地产净收入的预测
      6.5 直接资本化率与折现率
      6.6 直接资本化法
      6.7 收益折现法
      6.8 收益法应用举例
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      7章 假设开发法
      学习目标
      7.1 假设开发法的基本原理
      7.2 假设开发法的评估计算公式
      7.3 假设开发法的评估步骤
      7.4 假设开发法应用举例
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      8章 路线价法
      学习目标
      8.1 路线价法的基本原理
      8.2 路线价法的评估步骤
      8.3 路线价法应用举例
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      9章 城镇土地分等定级与基准地价评估
      学习目标
      9.1 城镇土地的分等定级
      9.2 基准地价的评估
      9.3 高层建筑地价的分摊
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      10章 不同评估目的的房地产评估
      学习目标
      10.1 房地产转让的评估
      10.2 房地产抵押的评估
      10.3 房地产课税的评估
      10.4 投资性房地产的评估
      10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      11章 房地产评估报告
      学习目标
      11.1 房地产评估报告概述
      11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
      11.3 房地产评估报告的编制
      本章 小结
      主要概念
      基本训练
      主要参考文献
      附录
      附录1 《资产评估准则——不动产》
      附录2 《人民共和国国家标准房地产估价规范》

      评估类型编辑 播报
      1、一般评估:
      这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
      2、房地产抵押评估:
      这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它由金融部门或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
      3、特定评估:
      这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。
      评估原则编辑 播报
      1立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5高佳利用原则 6谨慎原则
      (来自于房地产评估师考试教材)
      1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
      2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。
      3、有效使用原则:以佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
      4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础
      5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
      6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
      [编辑]房地产评估的程序
      1、明确评估基本事项
      明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。
      了解评估对象
      确定评估基准日:常以年、月、日表示
      签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
      2、制定工作计划
      3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。
      4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。
      5、综合分析确定评估成果
      6、撰写评估报告

      整体资产评估的收益现值

      是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益,用适当的折现率折现,累加得出评估基准日的现值,以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

      此方法,国外用得普遍,在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定,不考虑其成本。

      使用收益法的前提条件是:

      要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量;

      能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备,可用收益法评估,如生产线、成套化工设备等。

      收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素,并且,由于是用未来收益来衡量资产的价值,其结果较容易被投资者所接受。其局限性是,大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的,很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大,两者直接影响评估结果的准确性和可信性。

      在运用收益法评估时,应注意其收益期限不能是无限期;要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏忽即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素,故在评估工作中,收益法多作为一种补充法,用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值,同时用来分析企业是否存在无形资产。

      拆迁厂房评估方法和补偿方法补偿不合理,提高征地拆迁补偿
      导读:1、市场比较法。2、成本法。3、收益法。4、假设开发法。5、基准地价修正法。拆迁厂房补偿标准1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县依法批准的征地补偿安置方案规定。
      拆迁厂房评估方法和补偿标准
      拆迁厂房评估方法和补偿标准
      厂房主要还是用于公司或者是企业的一些材料和物资的加工和存贮的作用的,而且一般位于城市的周边占地面积很大的,但是对于土地不够的时候就会被拆迁了,那么在拆迁补偿的时候拆迁厂房评估方法是什么呢。
      一、拆迁厂房评估方法

      1、市场比较法。市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近,参照实例的成交时间不超过估价时点12个月,选取的参照实例须在3个以上,参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物,实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少,对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

      2、成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

      3、收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

      4、假设开发法。是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

      5、基准地价修正法。基准地价修正法是在确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

      二、拆迁厂房补偿标准

      1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县依法批准的征地补偿安置方案规定。

      2、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用年平均年产值的30倍的土地管理规定,已经在《土地管理法》中删除。

      征收农民土地,应有合法项目,按照国有土地补偿程序,给予被征收人合理补偿,先补偿,再征收,任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议,以申请信息公开,提起行政复议,行政诉讼等方式争取自己的合法权利。

      以上的内容就是关于厂房拆迁的时候补偿的规定了,补偿标准是根据相关部门规定的,以及根据五种拆迁厂房评估方法的计算的,分别是市场比较法、成本和收益法、假设开发法以及基准地价修正法的计算得来的,但是基本的就是安置费和拆迁补偿费还是有点。

      王经理

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